Les baux commerciaux et professionnels étant en règle générale des contrats à long terme, leur exécution est fortement impactée par la crise sanitaire actuelle.

Rares sont les contrats qui contiennent des clauses réglant l’impact d’une crise sanitaire comme celle que connait l’économie mondiale actuellement.

À défaut de clauses applicables, les juristes réfléchissent à l’application des grands concepts juridiques d’adaptation des contrats tels que la force majeure et l’imprévision et analysent la jurisprudence.

Entre propriétaires et locataires de locaux commerciaux ou professionnels, se pose notamment la question du paiement des loyers et avances sur frais. Les articles à ce sujet font foison. Le lecteur découvrira que les auteurs ont du mal à émettre un avis tranché si oui ou non les loyers sont dus pendant la période de restrictions.

Le constat de l’insuffisance des instruments juridiques :

Toutes les réflexions juridiques menées par les professionnels du droit se heurtent à l’incontournable réalité des choses.

Une clarification par le juge tarde nécessairement à venir. La durée de n’importe quelle procédure judiciaire dépasse largement le temps que les parties voudront attendre pour avoir une solution à leur différent.

De plus, les solutions énoncées par le juge ne satisfont généralement pas les parties, le juge ne pouvant que condamner à des sommes et/ou résilier les contrats mais non les adapter.

Comme un médiateur le formulerait : « Justice gives dead answers to dead questions ! ».

Les parties ayant besoin de sécurité juridique pour la suite de leurs relations contractuelles, nous leurs recommandons fortement de revenir à la table des négociations et de se concerter.

La difficulté de discuter des intérêts convergents des parties :

Dans le cadre de notre mission d’assistance, nous avons très souvent constaté que les parties ne savent pas vraiment comment faire pour échanger sur les difficultés d’exécution des contrats.

Au moment de l’entrée en relation, il leur était facile de négocier le contrat. Le propriétaire voulant louer son local et le locataire ayant choisi ce local pour s’installer, ils sont en effet tous les deux dans un état d’esprit de collaboration propice à la conclusion d’un accord. Le charme des relations naissantes les portait naturellement vers un contrat.

Dans la situation de crise, le désenchantement a fait place à la bonne entente et la relation est plus difficile. Les deux parties ont l’impression que l’intérêt de l’un s’oppose radicalement à l’intérêt de l’autre puisqu’elles réduisent la question au point de savoir si les loyers sont dus ou non.

Si on ouvre cependant plus grand le champ de vision, les intérêts des parties convergent à moyen terme.

Le locataire veut sauver son entreprise en réduisant son endettement ou du moins en négociant des délais de paiement. En sauvant son exploitation, le locataire garantit au propriétaire le paiement des loyers futurs et limite la perte financière de ce dernier.

Le propriétaire qui a souvent des dettes sur l’immeuble, a aussi des contraintes et doit sauver son investissement. Si le propriétaire veut minimiser ses pertes, il a un intérêt certain à ce que le locataire reste dans les lieux. Le propriétaire veut en effet non seulement éviter les frais liés à l’immobilisation des locaux et à la rénovation avant relocation mais également l’incertitude du marché en période de crise.

Pour autant que cela lui soit financièrement possible, le propriétaire peut, dans l’intérêt supérieur de maitriser sa perte, renoncer à des loyers ou différer leur paiement dans le temps.

Le propriétaire fait uniquement des concessions s’il a confiance dans les perspectives d’avenir du locataire

De son côté et afin de construire cette relation de confiance, le locataire doit agir de manière transparente face au propriétaire. Il peut par exemple présenter au propriétaire un plan de redressement de son entreprise et expliquer comment il gère ses autres dettes et la reprise de son activité.

Il s’agit là d’une démarche inhabituelle dans les relations entre propriétaire et locataire pouvant mettre les parties mal à l’aise.

Pourtant, dans la majeure parties des dossiers que nous avons accompagnés, l’accord sur les réductions de loyer ou le report de leur paiement passait inévitablement par le rétablissement de cette relation de confiance.

L’assistance de l’avocat médiateur :

Les parties ne sachant pas comment s’y prendre, peuvent chercher conseil auprès d’un tiers dont c’est le métier de gérer des situations difficiles.

Elles peuvent ainsi s’adresser à un avocat qui a une formation de médiateur.

Dans le cadre de sa formation complémentaire, l’avocat a appris à gérer des dossiers en toute neutralité.

Soit les parties s’adressent conjointement à ce médiateur pour qu’il les accompagne dans leur négociations soit une des parties demande au médiateur de contacter l’autre partie afin d’initier une médiation autour de cette renégociation du contrat de location.

Selon la constellation, le médiateur propose aux parties une première réunion commune ou alors rencontre les parties individuellement.

Le médiateur et les parties discutent ensemble des modalités d’organisation du processus de négociation. Ils se mettent d’accord sur les règles de confidentialité, les délais et les questions urgentes à régler ainsi que les frais de la médiation.

Les parties peuvent soumettre leurs négociations à la loi sur la médiation afin de profiter du cadre légal qui est garanti par le Nouveau Code de Procédure civile. Une description de ce cadre juridique avec une suspension de délais et une garantie de confidentialité dépassant la cadre du présent article, nous renvoyons à ce sujet à un article que nous avons publié précédemment sur notre site et au site du Centre de Médiation Civile et Commerciale (CMCC.lu)

Le médiateur est payé d’un honoraire calculé à l’heure et dont les avances sont partagées par les parties.

Les réunions durent normalement deux heures et il faut au minimum une heure de préparation au médiateur pour l’analyse des documents, la prise de rendez-vous, l’organisation de la salle de réunion, etc.

Bien que le médiateur soit un avocat, il ne défend pas les intérêts d’une des parties mais travaille avec les deux cocontractants afin de trouver des solutions qui servent au mieux leurs intérêts respectifs.

Le rapprochement des points de vues dépend d’une bonne compréhension des intérêts respectifs des parties.

Le médiateur peut accompagner les parties pour préparer le dossier entre les réunions. Il peut les conseiller dans les démarches qu’ils auront à faire pour aboutir à une solution concertée.

Le locataire devra éventuellement contacter aussi d’autres créanciers pour structurer son endettement. Le propriétaire aura besoin de s’adresser à son banquier.

Lorsque les parties ont trouvé un accord, elles peuvent le coucher sur papier ou demander au médiateur de rédiger lui-même un document écrit. Pour autant que les prévisions des parties se réalisent, les accords trouvés dans une médiation sont normalement respectées par ces dernières.

Tous les accords de médiation ne sont cependant pas exécutés comme prévu. Si les parties ont soumis leur médiation au cadre légal, l’accord trouvé peut être présenté à un juge et ce dernier peut décider que l’accord s’exécute comme un jugement. C’est ce qu’on appelle l’homologation de l’accord. Cette homologation prend quelques jours et permet à la partie qui l’a demandée d’éviter une longue procédure.

A ce jour, personne ne connait vraiment l’évolution future de la crise économique et il se peut que les parties doivent encore adapter leur relation contractuelle.

Nous observons souvent qu’après avoir fait l’apprentissage d’un échange constructif, les parties arrivent à surmonter plus facilement d’éventuelles difficultés nouvelles lorsqu’elles apparaissent.

La médiation est ainsi un puissant instrument de gestion des différents qu’il vaut la peine de considérer en ces temps de crise.

Nous sommes à la disposition du lecteur pour sonder les possibilités de gérer son dossier à travers une médiation.