Depuis plusieurs années, le marché immobilier luxembourgeois suit une pente ascendante et les prix ne cessent de grimper, y compris sur le marché de l’habitation. La pandémie actuelle, malgré ses conséquences négatives sur de nombreux secteurs de l’économie, n’a rien changé à cette situation.

Face  au taux d’effort toujours plus important que les locataires doivent consacrer à leur logement, et conformément à son programme 2018-2023, le gouvernement a déposé le 31 juillet 2020 un projet de loi n° 7642 visant à amender la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (le « Projet »), texte régissant spécifiquement ce type de locations.

Le Projet, toujours en cours d’examen, se propose d’améliorer la situation des locataires, de simplifier et favoriser la colocation, et, plus globalement, de moderniser la législation.

Les principales nouveautés du Projet peuvent être synthétisées en sept points.

          1. Mise en place d’un cadre spécifique pour la colocation

Le Projet prévoit la mise en place d’une variante au bail à loyer classique destiné à la colocation, définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires appelés colocataires ».

Les colocataires signeront ensemble un « pacte de colocation », puis ensemble avec le bailleur ils concluront un contrat de bail unique, nécessairement subséquent, contrat qui est appelé à « formaliser » le pacte de colocation.

Le pacte de colocation doit permettre de régler l’essentiel des questions récurrentes du bail, notamment la répartition du loyer et des charges entre colocataires, l’inventaire des meubles précisant leur propriétaire, les modalités de conclusion des contrats relatifs au bien loué, les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de la notification du congé aux autres colocataires, les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative, ainsi que les modalités de résolution des conflits entre les colocataires..

Le Projet prévoit également un principe de solidarité légale des colocataires envers le bailleur

Le bail de colocation quant à lui permettra au bailleur de connaître à tout moment l’identité des membres de la colocation ; à cet égard, un changement de l’un ou plusieurs des colocataires ne pourra pas avoir lieu sans l’accord du bailleur.

A noter que, suivant précision du Ministre du logement devant la Commission du logement, les dispositions du Projet sur la colocation ne concerneront pas la location individuelle au sein d’un même appartement ou d’une même maison de chambres meublées à des locataires indépendants entre eux.

Lorsque l’ensemble des colocataires souhaiteront mettre fin au bail en même temps, le congé devra être signé par chacun d’entre eux, et être notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de résiliation sera de trois mois.

Lorsqu’un seul des colocataires souhaitera se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il devra le notifier simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un congé de trois mois. Il sera par ailleurs tenu, avant l’expiration de son congé, de chercher un colocataire remplaçant, étant précisé que les autres colocataires ou le bailleur pourront/pourra également proposer un candidat remplaçant.

A défaut de remplaçant ou à défaut de démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante d’un nouveau colocataire , le colocataire sortant restera lié par ses obligations contractuelles jusqu’à trois mois après la date d’expiration du congé qu’il a donné.

Lorsqu’au moins la moitié des colocataires signataires du bail donneront leur congé, le bailleur pourra mettre fin au contrat à l’égard des colocataires restants moyennant un délai de résiliation de trois mois.

Signalons que le Projet ne donne aucune précision sur le caractère impératif du dispositif créé. A cet égard, dans son avis rendu le 11 mai dernier, le Conseil d’Etat craint que la complexité des dispositifs régissant la colocation ne conduise les propriétaires et locataires à préférer la colocation « informelle », avec la signature d’un contrat de bail par colocataire.

          2. Partage des frais d’agence

A l’heure actuelle, la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne prévoit aucun encadrement des frais d’agence, laissant la liberté aux parties de décider qui du locataire ou du bailleur doit les prendre en charge. En pratique, les frais sont souvent intégralement répercutés sur le locataire.

Le Projet de loi prévoit ainsi une obligation de partager les frais d’agence entre le bailleur et le locataire, et ce par moitié d’après l’exposé des motifs du projet.

          3. Encadrement de la garantie locative

Le Projet propose de réduire le montant maximum du dépôt de garantie de 3 à 2 mois de loyer.

Le texte précise également les modalités et délais de remise du dépôt en fin de bail et des sanction en cas non-respect des délais prévus par la loi.

Ainsi, si les lieux sont remis au bailleur en fin de bail dans un état conforme à celui exigé par le contrat, le dépôt devra être restitué deux mois après remise des clés pour un logement qui n’est pas en copropriété. Pour un logement en copropriété, la moitié du dépôt de garantie devra être remise dans un délai de deux mois après remise des clés, et le solde trois mois après l’approbation des comptes annuels de la copropriété.

En cas de non-respect de ces délais, le bailleur fautif devra payer une pénalité équivalente à 10% du montant du dépôt par mois de retard, sauf si le retard est imputable au locataire.

          4. Précisions des règles de plafonnement du loyer par rapport au capital investi

La loi actuelle prévoit que la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant 5 % du capital investi dans le logement.

Le Projet conserve ce principe tout en y apportant des précisions pour en assurer son respect.

Le Projet introduit tout d’abord une obligation d’information pour les nouveaux contrats : le bail devra préciser que le loyer demandé est déterminé dans le respect du plafond légal, et également renseigner les parties contractantes sur la possibilité en cas de désaccord de saisir la commission des loyers – conformément à l’article 8 de la loi modifiée du 21 septembre 2006. En cas de bail oral, le bailleur devra prouver par tout moyen qu’il a fourni ces informations au locataire.

S’agissant de la règle prévue par la loi actuelle selon laquelle le capital investi est décoté si « la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, (…) de 2 % par période de deux années supplémentaires », le Projet propose de préciser que le délai de 15 ans commence à courir à partir du jour de la première occupation du logement, peu importe le moment où le bailleur en a acquis la propriété.

Il est enfin prévu de préciser la procédure applicable dans les cas où le capital investi ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives du bailleur. Ainsi, si l’évaluation de l’expert dont la désignation est prévue par la loi actuelle est contestée et si la partie qui conteste prouve que l’évaluation ou la présomption ne saurait manifestement correspondre au capital réellement investi par le propriétaire bailleur, la commission des loyers pourra désigner elle-même un autre expert puis fixer le loyer sur la base de son évaluation, avec un recours possible devant le juge de paix.

          5. Extension du plafonnement du loyer aux colocations et aux locations de logements meublés

Alors que la loi actuelle ne le prévoit pas, le Projet étend le plafond de 5% du capital investi – réévalué et décoté le cas échéant – aux colocations ainsi qu’aux locations à baux multiples d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble comprenant deux ou plusieurs chambres ou logements loués individuellement à des locataires indépendants les uns des autres, à savoir le cas de bailleurs qui louent plusieurs chambres dans leurs appartements à différents locataires qui ont chacun leur propre bail et ne sont donc pas en colocation. .

Le Projet prévoit également la suppression de l’article 4 de la loi modifiée de 2006 qui exclut ce plafond pour le loyer des logements meublés, de sorte qu’il s’y appliquera de la même manière que pour les logements non-meublés.

Le Projet prévoit cependant que le bailleur pourra demander un supplément de loyer au-delà du loyer calculé en vertu du plafond, lequel supplément sera calculé en fonction de la valeur des meubles qui ne dépassent pas une certaine ancienneté, à savoir 10 ans. Le supplément de loyer pour l’usage du mobilier garnissant le logement ne pourra cependant dépasser 1,5% du montant total des factures des meubles.

          6. Abandon de la notion de logement de luxe

Le Projet supprime l’article 6 de la loi actuelle qui faisait notamment échapper les logements qualifiés de logements de luxe au régime du plafond de loyer.

          7. Précisions sur la qualification du contrat de bail en cas de prorogation du bail

Le Projet prévoit que le contrat de bail prorogé est un bail à durée indéterminée, et non un bail d’un an qui se renouvelle d’année en année contrairement à l’appréciation actuelle de la jurisprudence majoritaire.