Posted on 12 November 2025 in News > > Real Estate, Construction & Urban Planning
Hypothèque conventionnelle au Luxembourg : conditions, effets et conseils pratiques
Hypothèque conventionnelle au Luxembourg : comprendre l’essentiel
L’hypothèque conventionnelle reste la garantie de référence des financements immobiliers au Luxembourg. Elle permet d’obtenir un prêt en utilisant un bien existant comme garantie, sans être dépossédé de sa propriété ni de sa jouissance.
En contrepartie, le prêteur obtient deux leviers décisifs en cas de défaut :
- Le droit de suite, qui lui permet de suivre le bien entre toutes mains
- et le droit de préférence, qui lui assure d’être payé en priorité sur le prix de vente en cas de défaut .
Ce que couvre l’hypothèque… et ce qu’elle ne peut pas garantir
Une hypothèque conventionnelle ne porte que sur des immeubles présents au jour de sa constitution. Sont visés les terrains et bâtiments, mais aussi l’usufruit ou la nue‑propriété, ainsi que, pendant leur durée, des droits réels comme l’emphytéose ou le droit de superficie. Elle s’étend aussi aux accessoires réputés immeubles et aux améliorations ultérieures apportées au bien grevé.
À l’inverse, les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués, pas plus que des droits strictement personnels tels que l’usage ou l’habitation.
L’hypothèque est par nature indivisible : elle grève le bien en entier et subsiste sur chaque portion, y compris après division ou cession partielle.
Les conditions pratiques de validité : acte, précision, spécialité
Parce qu’elle touche au droit de propriété, l’hypothèque conventionnelle est formaliste. Elle doit :
- être consentie par une personne ayant la capacité d’aliéner,
- résulter d’un acte authentique passé devant notaire(s)
- identifier la nature et la situation des immeubles actuellement appartenant au débiteur
- fixer une somme garantie certaine et déterminée.
Lorsque la créance est conditionnelle ou que sa valeur est variable, une estimation expresse plafonne l’inscription. L’acte doit encore inclure une description de la créance et, le cas échéant, de sa cause, renforçant la sécurité du constituant et des tiers dans l’esprit du principe de spécialité.
Publicité et rang : pourquoi la chronologie compte
L’hypothèque ne produit pleinement ses effets vis‑à‑vis des tiers qu’à la condition d’être inscrite auprès du bureau des hypothèques compétent, généralement par le notaire qui a instrumenté l’acte.
Le dossier comprend :
- le titre authentique,
- deux bordereaux mentionnant notamment l’identité des parties, la date et la nature du titre, le montant garanti, et l’identification des biens grevés.
La date de l’inscription détermine le rang : à assiette identique, la priorité de paiement suit la chronologie des inscriptions. Tant que le débiteur reste propriétaire, l’inscription demeure possible, sous réserve d’événements particuliers comme une faillite, qui fige les possibilités d’inscrire.
Durée, renouvellement et mainlevée : le cycle de vie de l’hypothèque
Une inscription conserve l’hypothèque pendant dix ans à compter de sa date.
Avant l’échéance, elle doit être renouvelée pour préserver le rang. À défaut, l’inscription se périme, et une nouvelle formalité ne reprendra rang qu’à sa propre date. En pratique, les actes prévoient un renouvellement systématique jusqu’au remboursement intégral.
La radiation intervient en principe par mainlevée authentique après paiement. À défaut d’accord du créancier, une radiation judiciaire peut être ordonnée dans les cas prévus par la loi, notamment lorsque la créance est intégralement éteinte.
L’hypothèque s’éteint également par l’extinction de l’obligation principale, par renonciation du créancier, par purge par un tiers détenteur ou par prescription.
En cas de défaut : vendre le bien et distribuer le prix
Si les obligations garanties ne sont pas respectées, le créancier exerce l’action hypothécaire pour faire vendre le bien et se faire payer par préférence.
Deux voies coexistent :
- La saisie immobilière, de nature judiciaire, suit une procédure structurée mais lourde,
- La voie parée, lorsqu’elle a été stipulée dans l’acte authentique et mentionnée à l’inscription, permet une vente par ministère de notaire, après un commandement de payer et des publications dans les délais légaux.
Dans les deux cas, le prix de la vente est ensuite réparti entre créanciers selon leur rang.
A retenir :
L’hypothèque conventionnelle est un outil sûr et encadré, au service des financements immobiliers. Une rédaction rigoureuse, une stratégie d’inscription maîtrisée et un suivi attentif des renouvellements doivent permettre d’éviter toute surprise.
Pensez à vérifier la date de renouvellement de votre hypothèque pour ne pas perdre votre rang !
Vous envisagez un financement garanti par hypothèque ? Contactez notre équipe sans plus tarder.
MOLITOR Avocats à la cour – Votre équipe Droit immobilier, Construction et Urbanisme
Posted on 22 October 2025 in News > > Banking & Finance > Corporate & M&A > Insolvency and restructuring desk
2025 IFLR1000 ranking
IFLR1000 ranked MOLITOR in Banking, M&A, Restructuring and insolvency, marking more than ten consecutive years of distinction in this legal directory.
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Posted on 23 September 2025 in News > > Corporate & M&A > German Desk
23. September 2025: Neues Stiftungsrecht wird obligatorisch
Heute, am 23. September 2025, endet die Übergangsfrist für die Anpassung der Satzung von Vereinen ohne Gewinnzweck (ASBL) und Stiftungen an das geänderte Gesetz vom 7. August 2023 (loi du 7 août 2023 sur les associations sans but lucratif et les fondations). Mit dieser Reform wurde das fast hundert Jahre alte Gesetz vom 21. April 1928 (loi du 21 avril 1928, sur les associations et les fondations sans but lucratif) endgültig aufgehoben. Ziel der Reform war es, das Recht zu modernisieren, Transparenz zu stärken und internationale Empfehlungen, insbesondere die des GAFI (Empfehlung VIII), umzusetzen.
Ab dem heutigen Tag gelten für alle bestehenden Strukturen ausschließlich die neuen Vorschriften. Vereine und Stiftungen, die ihre Satzung noch nicht angepasst haben, müssen sich automatisch den zwingenden neuen Bestimmungen fügen.
Nachfolgend folgt zur Erinnerung ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen für Stiftungen (für die Neuerungen für Vereine, bitte hier klicken):
1. Errichtung und Zweck einer Stiftung
In Luxemburg kann jede natürliche oder juristische Person mittels notarieller Urkunde und vorbehaltlich der Genehmigung durch großherzoglichen Erlass einen Teil oder die Gesamtheit ihres Vermögens einer zu gründenden Stiftung widmen. Das Anfangsvermögen muss mindestens 100.000 Euro betragen, wobei dieser Mindestbetrag in Form einer Barzahlung zu leisten ist.
Diese Vermögenswerte sowie die daraus entstehenden Einkünfte müssen einem Zweck dienen, der im allgemeinen Interesse liegt und über ein rein lokales Interesse hinausgeht. Er ist in der Satzung präzise zu beschreiben, mitsamt der Angabe der Aktivitäten, die die Stiftung zur Erreichung dieses Zwecks umsetzen möchte. Die Reform von 2023 verlangt zudem, dass der Stiftungszweck dauerhaft verfolgt wird und eine tatsächliche, substanzielle Tätigkeit im Großherzogtum Luxemburg entfaltet wird. Damit wird sichergestellt, dass Stiftungen nicht nur formal existieren, sondern einen echten Beitrag zum Gemeinwohl leisten.
2. Finanzielle Anforderungen und Besitz von Immobilien
Während das alte Gesetz kein Mindestkapital vorsah, schreibt die Reform wie gesagt nun eine Mindestausstattung von 100.000 Euro vor, und es muss eine stimmige Finanzplanung für die Projekte der ersten drei Jahre vorliegen. Zudem darf das Nettovermögen einer Stiftung nicht dauerhaft unter 50.000 Euro sinken (nicht anwendbar auf unter dem alten Gesetz gegründete Stiftungen). Sollte dies doch geschehen, ist der Verwaltungsrat verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten zusammenzukommen, um entweder die Auflösung zu beschließen oder Maßnahmen zur Rekapitalisierung, die erfolgreich umzusetzen sind binnen sechs Monaten nach Feststellung der reduzierten Nettoaktiva.
Eine wesentliche Neuerung der Reform betrifft die Möglichkeit, künftig Eigentum an Grundstücken oder Gebäuden zu erwerben und zu besitzen, auch wenn diese nicht unmittelbar zur Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks benötigt werden. Damit wird der Handlungsspielraum deutlich erweitert und den Organisationen mehr Flexibilität bei der Verwaltung ihres Vermögens eingeräumt.
3. Leitung und Organisation
Auch die Leitung von Stiftungen wurde grundlegend modernisiert. Verwaltungsräte können nun sowohl aus natürlichen als auch aus juristischen Personen bestehen. Darüber hinaus ist es möglich, die tägliche Geschäftsführung an Personen zu delegieren, die nicht zwingend dem Verwaltungsrat angehören. Einberufungen müssen mindestens 8 Tage vor der Sitzung versandt werden, dürfen seit der Reform neben Briefform aber auch per E-Mail erfolgen. Ein Verwaltungsratsmitglied kann jeweils nur ein anderes Verwaltungsratsmitglied in einer Sitzung vertreten. Sehr gewünscht, seit die Coronamaßnahmen zur sozialen Distanzierung ausgelaufen sind: Sitzungen können jetzt per Videokonferenz abgehalten werden, und wenn in der Satzung erlaubt, dann ist in Dringlichkeitsfällen auch ein einstimmiger Umlaufbeschluss möglich.
4. Rechnungslegung und Transparenz
Besonders bedeutsam ist die Einführung eines strikten Rechnungslegungssystems. Stiftungen müssen künftig eine doppelte Buchführung haben und eine externe Prüfung durch einen zugelassenen Wirtschaftsprüfer ist obligatorisch. Alle Unterlagen müssen zehn Jahre aufbewahrt werden ab Ende des Geschäftsjahres, auf das sie sich beziehen.
Zugleich bringt die Reform eine wesentliche Entlastung mit sich: Stiftungen müssen sowohl den Jahresabschluss als auch das Budget für das Folgejahr innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Geschäftsjahres vom Verwaltungsrat genehmigen lassen, und daraufhin ihre Jahresabschlüsse nur noch beim Handelsregister (RCS) hinterlegen. Damit entfällt die bisherige Pflicht, die Unterlagen binnen zwei Monaten nach Ende des Geschäftsjahres zusätzlich an das Justizministerium zu übermitteln.
Jedoch werden jetzt einige Berichte benötigt. Der Verwaltungsrat ist verpflichtet, dem Justizministerium innerhalb eines Monats nach Hinterlegung der Buchhaltungsunterlagen beim RCS einen detaillierten Tätigkeitsbericht für das abgelaufene Geschäftsjahr einzureichen. Darüber hinaus muss der Anhang zum Jahresabschluss künftig zusätzliche Angaben enthalten: Er muss offenlegen, wie das Finanzierungsvolumen andere Organisationen ist, wie hoch der Anteil der Aktivitäten in Luxemburg, der EU, dem EWR und außerhalb dieser Regionen ist, sowie den Prozentsatz der ins Ausland überwiesenen Gelder.
5. Restrukturierung und Sanktionen
Das neue Gesetz eröffnet zudem die Möglichkeit von Umwandlungen und Fusionen. Stiftungen können ihre Rechtsform ändern oder mit anderen Stiftungen fusionieren, ohne dass ihre Rechtspersönlichkeit erlischt. Eine Fusion mit einem Verein ist allerdings nicht vorgesehen.
Ergänzend hat der Gesetzgeber auch neue Sanktionen eingeführt. Eine Stiftung die wiederholt gegen die gesetzlichen Pflichten verstößt, muss mit einer administrativen Auflösung rechnen, die ohne gerichtliches Verfahren erfolgen kann. Auch die missbräuchliche Verwendung des Begriffs „Fondation“ wird unter Strafe gestellt und kann für einen Gründer oder ein Verwaltungsratsmitglied eine Geldstrafe nach sich ziehen. Auf Bußgeld und/oder Freiheitsstrafe muss sich ein Verwaltungsratsmitglied einstellen, das böswillig das Vermögen, den Kredit oder seine Befugnisse zum Nachteil der Stiftung für eigene Zwecke oder zum Vorteil einer nahestehenden Organisation missbraucht.
Während der vergangenen zwei Jahre hatten alle bestehenden Vereine und Stiftungen Zeit, ihre Satzungen an die neuen Vorschriften anzupassen. Wer dies nicht getan hat, muss sich nun damit abfinden, dass widersprüchliche Bestimmungen automatisch aufgehoben sind bzw. als nicht geschrieben gelten und die zwingenden neuen Regeln ab heute unmittelbar gelten.
Für Stiftungen, die ihre Satzungen noch nicht angepasst haben oder Unterstützung bei der Umsetzung der neuen Vorgaben benötigen, stehen wir gerne beratend zur Seite. Mit unserer langjährigen Expertise begleiten wir Sie von der Analyse bestehender Satzungen über die rechtssichere Anpassung bis hin zur Einreichung beim Handelsregister.
Posted on 23 September 2025 in News > > Corporate & M&A
23 septembre 2025 : Le nouveau régime des fondations devient obligatoire
Aujourd’hui, 23 septembre 2025, marque la fin de la période transitoire pour l’adaptation des statuts des associations sans but lucratif (ASBL) et des fondations à la loi du 7 août 2023 sur les associations sans but lucratif et les fondations, telle que modifiée. Avec cette réforme, la loi du 21 avril 1928 sur les associations et les fondations sans but lucratif, presque centenaire, est définitivement abrogée. L’objectif de la réforme était de moderniser le régime applicable, de renforcer la transparence et de mettre en oeuvre les recommandations internationales, en particulier celles du GAFI (Recommandation VIII).
À compter d’aujourd’hui, toutes les structures existantes seront soumises exclusivement à la nouvelle réglementation. Les associations et fondations qui n’ont pas encore adapté leurs statuts doivent se conformer d’office aux nouvelles dispositions impératives.
Pour rappel, voici un aperçu des innovations les plus importantes pour les fondations (pour les innovations pour les associations, veuillez cliquer ici) :
1. Création et objet d’une fondation
Au Luxembourg, toute personne physique ou morale peut, par acte notarié et sous réserve de l’approbation par arrêté grand-ducal, consacrer tout ou partie de son patrimoine à une fondation à créer. L’avoir initial doit être d’au moins 100.000 euros, ce montant minimum devant être versé en espèces.
Cet actif et les revenus qui en découlent doivent servir une finalité d’intérêt général et aller au-delà d’un intérêt purement local. Elle doit être décrite avec précision dans les statuts et comporter une indication des activités que la fondation souhaite mettre en oeuvre pour atteindre son objectif. La réforme de 2023 exige également que l’objet de la fondation ait un caractère permanent et qu’une activité réelle et substantielle soit exercée au Grand-Duché de Luxembourg. Cela garantit que les fondations n’existent pas seulement formellement, mais qu’elles apportent également une réelle contribution au bien commun.
2. Exigences financières et propriété des biens immobiliers
Alors que l’ancienne loi ne prévoyait pas de capital minimum, la réforme prescrit comme dit une dotation minimale de 100 000 euros, et il doit y avoir un plan de financement cohérent pour les projets des trois premières années. De plus, l’actif net d’une fondation ne doit pas descendre de manière permanente en dessous de 50.000 euros (pas applicable aux fondations constituées sous l’ancienne loi). Si tel est le cas, le conseil d’administration est tenu de se réunir dans un délai de deux mois pour décider soit de la dissolution, soit des mesures de recapitalisation, qui doivent être mises en oeuvre avec succès dans les six mois suivant le constat de la réduction de l’actif net.
L’une des principales innovations de la réforme concerne la possibilité d’acquérir et de posséder à l’avenir des terrains ou des bâtiments, même si ceux-ci ne sont pas directement nécessaires à la réalisation de l’objectif énoncé dans les statuts. Cela élargit considérablement le champ d’action et donne aux fondations plus de flexibilité dans la gestion de leurs actifs.
3. Gestion et organisation
La gestion des fondations a également été fondamentalement modernisée. Le conseil d’administration peut désormais être composé à la fois de personnes physiques et de personnes morales. De plus, il est possible de déléguer la gestion journalière à des personnes qui ne sont pas nécessairement membres du conseil d’administration. Les convocations doivent être envoyées au moins 8 jours avant la réunion, et depuis la réforme, elles peuvent également être envoyées par e-mail en plus de la voie postale. Un administrateur ne peut représenter qu’un seul autre administrateur lors d’une réunion. Très attendu depuis l’expiration des mesures de distanciation sociale pendant la période Covid : les réunions peuvent désormais se tenir par vidéoconférence, et si les statuts l’autorisent, une résolution circulaire unanime est également possible en cas d’urgence.
4. Comptabilité et transparence
Un des changements les plus importants est la mise en place d’un système comptable strict. À l’avenir, les fondations devront avoir une comptabilité en partie double et un audit externe par un réviseur d’entreprises agréé. Tous les documents comptables doivent être conservés pendant dix ans à compter de la fin de l’exercice auquel ils se rapportent.
En même temps, la réforme apporte un allègement significatif : le conseil d’administration doit approuver les comptes annuels et le budget de l’exercice suivant dans les six mois suivant la fin de l’exercice, puis déposer que les comptes annuels au RCS. Cela élimine l’obligation antérieure de soumettre ces documents au ministère de la Justice dans les deux mois suivant la fin de l’exercice social.
Cependant, certains rapports sont maintenant nécessaires. Le conseil d’administration est tenu de soumettre au Ministère de la Justice un rapport d’activité détaillé relatif à l’exercice écoulé dans un délai d’un mois à compter du dépôt des documents comptables au RCS. En outre, l’annexe aux comptes annuels doit à l’avenir contenir des informations supplémentaires : elle doit indiquer le volume de financement d’autres entités, le pourcentage estimé d’activités exercées au Luxembourg, en UE ou en EEE et en dehors et en dehors de ces régions, ainsi que le pourcentage de fonds transférés à l’étranger.
5. Restructuration et sanctions
La nouvelle loi ouvre également la possibilité de transformations et de fusions. Les fondations peuvent changer de forme juridique ou fusionner avec d’autres fondations sans perdre leur personnalité juridique. Cependant, une fusion avec une association n’est pas prévue.
En outre, le législateur a introduit de nouvelles sanctions. Une fondation qui enfreint à plusieurs reprises ses obligations légales doit s’attendre à une dissolution administrative, sans procédure judiciaire. L’utilisation abusive du terme « fondation » par un fondateur ou administrateur est puni par une amende. Un administrateur qui abuse de mauvaise foi des biens, du crédit ou de ses pouvoirs au détriment de la fondation, à des fins personnelles ou au profit d’une entité liée risque d’être condamné à une amende et/ou à une peine d’emprisonnement.
Au cours des deux dernières années, toutes les associations et fondations existantes ont eu le temps d’adapter leurs statuts à la nouvelle réglementation. Celles qui ne l’ont pas encore fait doivent maintenant accepter le fait que les stipulations statutaires contradictoires sont automatiquement abrogées voire considérées comme non écrites et que les nouvelles règles impératives s’appliquent directement à partir d’aujourd’hui.
Pour les fondations qui n’ont pas encore adapté leurs statuts ou qui ont besoin d’aide pour mettre en oeuvre les nouvelles exigences, nous sommes heureux de les conseiller. Grâce à nos nombreuses années d’expertise, nous vous accompagnons de l’analyse des statuts existants à la modification conforme à la loi en passant par l’inscription au RCS.
Posted on 3 July 2025 in News > > Employment, Pensions & Immigration
La conformité comme outil d’attractivité pour les employeurs
Conformité comme levier d’attractivité employeur : un enjeu stratégique pour l’employeur
Dans un contexte professionnel en pleine mutation, la conformité ne se limite plus à une simple obligation légale. Elle devient un levier essentiel pour renforcer la compétitivité et améliorer la marque employeur.
Me Régis Muller, Partner en Employment & Pension, et Me Thomas Alberti, Counsel en Employment & Pension, analysent dans un article publié dans le dossier Experts RH de Paperjam les enjeux liés aux obligations sociales et réglementaires pour les entreprises. Ces dernières, soucieuses d’attirer et de fidéliser leurs talents, peuvent transformer la conformité en véritable avantage concurrentiel.
Dans un contexte où les candidats sont de plus en plus attentifs aux valeurs et à l’éthique des employeurs, être conforme aux normes sociales et réglementaires devient un critère déterminant dans le choix d’un employeur.
Cet article est une lecture incontournable pour les décideurs RH et les dirigeants qui souhaitent comprendre comment la conformité peut soutenir une stratégie RH durable et performante.
A lire ici en français :
La conformité, un atout pour l’employeur – Paperjam
A lire ici en anglais :
Compliance, an asset for the employer – Paperjam
Un contenu essentiel pour les décideurs RH et les employeurs en recherche de performance durable.
Vous souhaitez en savoir plus ? Rendez-vous sur notre page Employment, Pensions & Immigration.
Posted on 28 May 2025 in News > > Real Estate, Construction & Urban Planning
Coliving : entre opportunité urbaine et défis juridiques
Le coliving au Luxembourg attire de plus en plus d’investisseurs et d’opérateurs immobiliers. Cette nouvelle forme d’habitat collectif, flexible et communautaire répond à une demande croissante, en particulier dans les zones urbaines à forte tension locative.
Pourtant, le développement du coliving soulève de nombreuses questions d’ordre juridique, fiscal et réglementaire. De la définition du statut du bien aux contraintes d’urbanisme, en passant par les incertitudes sur le traitement en TVA, il est essentiel de sécuriser son projet dès la phase de conception.
- Quels freins légaux et réglementaires ?
- Comment sécuriser son projet dès la conception ?
- Pourquoi le cadre fiscal et TVA reste incertain ?
Me Stéphanie Juan – Partner Real Estate, Construction and Urban Planning fait le point dans cette vidéo et l’article associé :
Pour une lecture en français : https://paperjam.lu/article/coliving-maitriser-les-defis-juridiques
Pour une lecture en anglais : https://en.paperjam.lu/article/coliving-mastering-the-legal-challenges
Un contenu indispensable pour les professionnels de l’immobilier.
Vous souhaitez en savoir plus sur le coliving au Luxembourg ? Rendez-vous sur notre page Real Estate, Construction and Urban Planning.
Et n’hésitez plus à nous contacter à contact@molitorlegal.lu
