Reclassement professionnel interne : enjeu majeur pour
les employeurs à établissements multiples
Le système légal de reclassement professionnel[1] des salariés reconnus comme médicalement inaptes ou incapables d’exercer leur dernier poste de travail, laisse en pratique très peu de marge de manœuvre aux employeurs.
En effet, dès que les conditions définies par le législateur sont remplies, les employeurs se retrouvent légalement obligés de reclasser en interne ces salariés, au sein de leur entreprise, à un poste adapté à leurs capacités médicales résiduelles, la seule possibilité pour eux d’échapper à cette obligation étant de pouvoir justifier de « préjudices graves » que leur causerait un tel reclassement, notion interprétée de manière si stricte par la jurisprudence qu’elle est très rarement admise en pratique.
Néanmoins, en fixant les conditions d’applicabilité de cette obligation à charge des employeurs, le législateur a voulu tenir compte d’une part, de la taille de l’effectif occupé par ceux-ci et d’autre part, de l’effort déjà consenti par les employeurs dans l’occupation de salariés qui soit bénéficient déjà d’un reclassement professionnel (interne ou externe), soit se sont vu reconnaître le statut de salarié handicapé.
Dans ce cadre, pour déterminer en particulier la taille de l’effectif occupé par l’employeur, le législateur a tenu compte de la particularité des employeurs qui exploitent une entreprise à « établissements multiples ».
En l’absence de définition légale de cette notion « d’établissements multiples », force est de constater que la Commission mixte de reclassement professionnelle des travailleurs incapables à exercer leur dernier poste de travail[2] (la « Commission mixte ») interprétait cette notion en violation du texte légal lui-même, aboutissant en pratique à rendre applicable l’obligation légale de reclassement professionnel interne à des employeurs qui, pourtant, ne devaient pas être soumis à celle-ci.
Battant en brèche cette interprétation adoptée jusqu’alors par la Commission mixte, la jurisprudence rendue par le Conseil supérieur de la sécurité sociale est heureusement venue apporter des clarifications essentielles dans la compréhension de cette notion « d’établissements multiples », tout en relevant à cette occasion que les notions en droit de la sécurité sociale ne se confondent pas avec les notions en droit du travail.
Sans procéder à une analyse exhaustive du système de reclassement professionnel en cause, nous mettons en lumière ci-après la jurisprudence majeure susmentionnée après avoir abordé les points principaux du cadre légal général du reclassement professionnel dans lequel cette jurisprudence s’insère.
C’est en réaction à une interprétation stricte de la notion d’invalidité[3], adoptée par la Cour de cassation, que le législateur a introduit, depuis le 25 juillet 2002[4], dans l’arsenal législatif le système de reclassement professionnel des salariés reconnus comme médicalement inapte ou incapable d’exercer leurs derniers postes de travail[5].
En effet, la Cour de cassation a retenu que l’invalidité ne pouvait être reconnue qu’en cas d’incapacité médicale pour toute occupation sur le marché général de l’emploi, ce qui exclut de facto du bénéfice de la pension d’invalidité les salariés qui sont reconnus comme médicalement inapte ou incapable d’exercer leur dernier poste de travail, tout en restant néanmoins médicalement capable ou apte à occuper un poste de travail adapté à leurs capacités médicales résiduelles[6].
Par le système de reclassement professionnel de ces salariés, l’objectif poursuivi par le législateur était ainsi double : renforcer la protection sociale de ces salariés et maintenir ceux-ci sur le marché du travail.
En poursuivant ce double objectif, le législateur s’est immiscé dans les relations de travail entre les employeurs et les salariés affectés d’une telle incapacité médicale, en imposant l’obligation de procéder au reclassement professionnel de ceux-ci (le « Reclassement professionnel ») :
Il est à relever ici que la jurisprudence a retenu que les employeurs ne peuvent pas se prévaloir de l’impossibilité susmentionnée de procéder au reclassement professionnel interne (tel que par exemple le fait qu’un poste de travail, adapté aux capacités médicales résiduelles du salarié, n’existe pas dans l’entreprise de l’employeur) pour ne pas y procéder, car la volonté du législateur est justement de le leur imposer.[10] (seuls les salariés peuvent se prévaloir de cette impossibilité).
Par conséquent, en pratique, l’obligation imposée à charge des employeurs de procéder au reclassement professionnel interne peut s’avérer extrêmement contraignante pour eux : même si le législateur n’a pas imposé explicitement aux employeurs de créer spécifiquement un poste adapté aux capacités médicales résiduelles du salarié, tel en est pourtant bien souvent la conséquence en pratique.
Concernant en particulier le reclassement professionnel interne du salarié, le législateur a imposé[11], à charge des employeurs, l’obligation légale de procéder à un tel reclassement lorsqu’au jour de la saisine de la Commission mixte devant décider du reclassement professionnel du salarié, les deux conditions légales suivantes sont cumulativement remplies :
Pour ne pas être légalement obligés de procéder au reclassement professionnel interne des salariés concernés, la charge de la preuve incombe aux employeurs : ceux-ci doivent rapporter la preuve qu’une des deux conditions légales précitées n’est pas remplie.
La seule possibilité, que le législateur a offert aux employeurs, pour échapper à leur obligation légale de reclassement professionnel interne lorsque celle-ci est applicable est de pouvoir démontrer, sur base d’un dossier motivé, qu’un tel reclassement professionnel interne lui causerait des « préjudices graves »[13] afin d’être dispensé de cette obligation.
En l’absence de définition légale de la notion de « préjudices graves », la jurisprudence a retenu que :
« Le préjudice grave, c’est-à-dire un dommage important et sérieux engendré par un acte nuisible aux intérêts de l’employeur, acte susceptible de conséquences sérieuses et de suites fâcheuses doit s’entendre, outre le cas d’une faillite, dans le sens d’une diminution de la productivité, d’une influence sur la compétitivité sur le marché du travail, sur la concurrence économique, la rationalisation et le coût et l’intérêt pour l’entreprise d’une formation spéciale du salarié concerné. »[14].
En pratique, au vu de cette interprétation extrêmement stricte, les cas dans lesquels l’employeur peut valablement se prévaloir de tels préjudices sont rares, avec pour conséquence pratique qu’il est extrêmement difficile pour les employeurs d’échapper à leur obligation légale de procéder au reclassement professionnel interne du salarié lorsque celle-ci est applicable.
Au vu des conditions légales subordonnant l’obligation légale de reclassement professionnel interne à charge des employeurs (voir point 2 ci-avant), il est clair que le législateur a voulu faire dépendre l’applicabilité de cette obligation notamment de la taille de l’entreprise de l’employeur à laquelle le salarié est affecté.
Dans cette perspective, le législateur a bien évidemment tenu compte des caractéristiques des employeurs exploitant des entreprises à établissements multiples, en prévoyant explicitement que[15] :
« Pour les entreprises à établissements multiples, cette obligation de reclassement s’applique pour chaque établissement pris isolément. »
Toutefois, le législateur n’a pas défini la notion d’« établissement multiples », laissant ainsi place à l’interprétation.
Dans le cadre de l’arrêt rendu le 21 mars 2024 par le Conseil supérieur de la sécurité sociale, la Commission mixte considérait que la notion d’« établissements multiples » exigeait que les établissements constituent des unités économiques distinctes les unes par rapport aux autres.
Dès lors, lorsque les différents établissements en cause ont le même matricule de sécurité sociale, sont représentés par le même représentant légal, exploitent la même activité et/ou sous une enseigne commerciale identique ou similaire, la Commission mixte retenait que le nombre de salariés occupés par l’employeur doit être déterminé en tenant compte de la totalité des salariés occupés au niveau de l’entreprise de l’employeur, incluant tous les établissements.
La Commission mixte tenait également compte des caractéristiques de la relation de travail entre l’employeur et le salarié concerné, en analysant (i) si le contrat de travail de ce salarié contenait une clause de mobilité par laquelle le salarié peut être affecté à un autre établissement de l’employeur à la discrétion de celui-ci, (ii) si l’ancienneté de service du salarié est déterminée au niveau de l’employeur lui-même, et (iii) le fait que le contrat de travail du salarié soit conclu avec l’employeur et non l’établissement lui-même.
En pratique, par une telle interprétation, le seuil légal d’au moins vingt (25) salariés occupés par l’employeur (première condition subordonnant l’application de l’obligation légale de reclassement professionnel interne, voir point 2 ci-avant) se trouvait rapidement atteint, respectivement franchi, imposant ainsi aux employeurs de procéder au reclassement professionnel interne du salarié dès qu’il n’occupait pas le nombre, légalement requis, de salariés reclassés/bénéficiant du statut légal de salarié handicapé (deuxième condition subordonnant l’application de l’obligation légale de reclassement professionnel interne, voir point 2 ci-avant)
Or, en pratique, il existe de nombreux cas où les établissements, de l’entreprise exploitée par l’employeur, ne constituent pas des unités économiques distinctes les unes des autres, tandis que l’employeur exploite en général la même activité, sous la même enseigne commerciale, à travers différents établissements établis au Grand-Duché de Luxembourg.
Il en est ainsi par exemple de l’employeur qui exploite une activité de commerce de détail qui exploite différents magasins ou une entreprise de travail intérimaire qui exploite différentes agences à travers le Grand-Duché de Luxembourg.
Par son arrêt rendu le 21 mars 2024, le Conseil supérieur de la sécurité sociale est venu battre en brèche l’interprétation susmentionnée faite par la Commission mixte de la notion d’« établissements multiples », en retenant que :
Il en résulte ainsi que le seuil légal précité d’au moins vingt (25) salariés occupés par l’employeur doit être déterminé au niveau de l’établissement spécifique auprès duquel le salarié exerçait son dernier poste de travail pour lequel il a été déclaré médicalement inapte ou incapable de travailler, peu importe que cet établissement soit distinct ou non de l’/des autre(s) établissement(s) de l’entreprise exploitée par l’employeur.
Le Conseil supérieur de la sécurité sociale en a dès lors conclu que le seuil légal d’au moins vingt (25) salariés occupés par l’employeur devait être déterminé au niveau de l’établissement, pris isolément, auprès duquel le salarié occupait son dernier poste de travail pour lequel il a été déclaré inapte ou incapable médicalement.
Dans la mesure où l’employeur avait rapporté la preuve que cet établissement occupait moins de 25 salariés au jour de la saisine de la Commission mixte, le Conseil supérieur de la sécurité sociale en a retenu qu’il n’était pas soumis à l’obligation légale de procéder au reclassement interne du salarié.
Il est finalement à relever que dans le cadre de cette jurisprudence, l’établissement concerné était une succursale dûment enregistrée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés, Luxembourg : en confirmant une jurisprudence antérieure[16], le Conseil supérieur de la sécurité sociale a retenu qu’une succursale était un établissement au sens de l’article L. 551-2 (1) du Code du travail, même si elle ne disposait pas d’une personnalité juridique propre.
Cette jurisprudence apporte une clarification essentielle pour les employeurs disposant de plusieurs établissements (notamment les employeurs actifs dans le commerce de détail en disposant d’une chaîne de magasins, enseignes de mode ou de distribution alimentaire, ou bien les entreprises de services disposant de plusieurs agences régionales, telles que les banques, les sociétés d’intérim ou les compagnies d’assurances), en devant les amener à la réflexion quant à structuration même de leurs activités au regard notamment des répercussions que peut avoir celle-ci sur leurs propres obligations envers leurs salariés concernant, en particulier, le reclassement professionnel interne décidé par la Commission mixte.
Ces employeurs sont désormais confortés dans l’idée que le seuil de 25 salariés, subordonnant l’applicabilité de l’obligation légale de reclassement professionnel, doit être déterminé par établissement séparément, et non au niveau de l’entreprise dans sa globalité, incluant les différents établissements.
Cette réflexion est d’autant plus essentielle au vu de la possibilité extrêmement limitée pour les employeurs, y compris les employeurs à établissements multiples, de pouvoir échapper à cette obligation légale lorsque les conditions légales sont remplies.
[1] Article L. 551-1 et suivants du Code du travail
[2] Autorité nationale, instituée auprès du Ministre ayant le Travail et l’Emploi dans ses attributions, siégeant au sein de l’Agence pour le développement de l’emploi (ADEM) et exclusivement compétente en matière de reclassement professionnel (article L. 552-1 et suivants du Code du travail et règlement grand-ducal du 14 octobre 2002 concernant le mode de désignation et d’indemnisation des membres, les règles de fonctionnement et les délais de procédure de la commission mixte de reclassement des travailleurs incapables à exercer leur dernier poste de travail)
[3] Article 187 du Code de la sécurité sociale : « Est considéré comme atteint d’invalidité l’assuré qui, par suite de maladie prolongée, d’infirmité ou d’usure a subi une perte de sa capacité de travail telle qu’il est empêché d’exercer la profession qu’il a exercée en dernier lieu ou une autre occupation correspondant à ses forces et aptitudes. »
[4] Loi du 25 juillet 2002 concernant l’incapacité de travail et la réinsertion professionnelle, entrée en vigueur le 3 août 2002
[5] Document parlementaire n° 6555, Exposé des motifs, page 2, premier alinéa
[6] Cass., 28 novembre 1996, T c/ EVI, citée dans document parlementaire n° 6555, Exposé des motifs, page 2, premier alinéa
[7] Article 551-1 (3) du Code du travail
[8] Article L. 551-5 (1) du Code du travail
[9] Article L. 125-4, 3. Du Code du travail
[10] Conseil supérieur de la sécurité sociale, 02/04/2020, rôle n°2020/0104
[11] Article L. 551-2 du Code du travail
[12] Taux d’emploi obligatoire de salarié handicapé : entre 25 et 49 salariés : 1 personne / ≥50 salariés : 2 % de l’effectif / ≥300 salariés : 4 % de l’effectif
[13] Conseil supérieur de la sécurité sociale, 02/04/2020, rôle n°2020/0104
[14] Conseil supérieur des assurances sociales, 28/04/2004, rôle n°2004/0074
[15] Article L. 551-2 (1) du Code du travail
[16] C.A., 1er mars 2018, rôle n°32/18
La loi du 20 novembre 2025 portant notamment modification du Code de la consommation (lien vers la loi : Legilux public) transpose en droit luxembourgeois la directive (UE) 2020/1828 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relative aux actions représentatives visant à protéger les intérêts collectifs des consommateurs. Entrée en vigueur le 25 novembre 2025, elle s’applique (rétroactivement) aux recours collectifs (class actions) initiés à partir du 25 juin 2023 (date d’applicabilité de la directive 2020/1828).
Le recours collectif est intégré dans un nouveau Livre 5 du Code de la consommation aux articles L. 511-1 et suivants.
Il peut être exercé en justice en cas d’atteinte aux intérêts individuels de plusieurs consommateurs placés dans une situation similaire ou identique subissant un dommage causé par un même ou par plusieurs professionnels :
Le recours collectif peut être exercé soit pour faire cesser ou interdire ces manquements, soit pour engager la responsabilité du professionnel ayant causé le dommage afin d’obtenir réparation des préjudices subis, soit pour poursuivre ces deux buts.
Le recours collectif peut être initié par les seules entités qualifiées définies à l’article L. 511-4 du Code de la consommation (comme, par exemple, la Commission de surveillance du secteur financier ou la Direction de la Santé), à l’exclusion des personnes physiques. Il doit être intenté devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg siégeant en matière commerciale.
L’assignation doit mentionner expressément, sous peine de ité :
Les sources de financement de l’action introduite par l’entité qualifiée doivent également être renseignées sur un document séparé pour démontrer l’absence de conflits d’intérêt.
Le tribunal statue sur la recevabilité de l’action au regard des conditions énumérées à l’article L. 521-1 du Code de la consommation, lesquelles sont les suivantes :
Le jugement sur la recevabilité ou l’irrecevabilité détermine les modalités de publicité nécessaires à l’information des consommateurs et la décision définitive sur la recevabilité ou l’irrecevabilité est publiée dans son intégralité sur le site internet du ministère ayant dans ses attributions la protection des consommateurs.
La loi du 20 novembre 2025 précise que les principes généraux de la médiation en matière civile et commerciale s’appliquent si les parties décident de recourir à la médiation. Les mentions à comprendre dans l’accord de médiation, qui doit être total, sont énoncées par la loi nouvelle et l’accord devra être homologué.
Si les parties ne parviennent pas à un accord de médiation dans les délais et conditions fixés par le tribunal ou si elles ont décidé de ne pas avoir recours au processus de médiation, le tribunal poursuit l’examen du recours collectif.
Lorsque le recours collectif tend à la réparation des préjudices subis, le tribunal statue sur la responsabilité du professionnel au vu des cas individuels. Il définit le groupe de consommateurs à l’égard desquels la responsabilité du professionnel est engagée, les catégories de préjudices susceptibles d’être réparés et le système d’option applicable, qui peut être par inclusion au groupe (opt in) ou par exclusion du groupe (opt out). Le tribunal désigne un liquidateur qui accomplira toutes les démarches et missions nécessaires au bon déroulement de la mise en œuvre du jugement sur la responsabilité ou de l’accord de médiation homologué, le cas échéant.
Lorsque le recours collectif tend uniquement à la cessation ou à l’interdiction d’un manquement, le tribunal, s’il en constate l’existence, rend un jugement pour interdire au professionnel ou lui enjoindre de cesser ou de faire cesser ledit manquement et de prendre, dans un délai qu’il fixe, toutes les mesures utiles à cette fin, provisoires ou définitives, sous peine d’astreinte, et au besoin avec l’aide d’un tiers qu’il désigne.
Lorsque le recours collectif tend à engager à la fois la responsabilité du professionnel pour les préjudices subis et la cessation ou l’interdiction d’un manquement, le tribunal, s’il constate l’existence d’un manquement, rend d’abord un jugement séparé pour interdire au professionnel ledit manquement ou lui enjoindre de le cesser ou de le faire cesser et de prendre, dans un délai qu’il fixe, toutes les mesures utiles à cette fin, provisoires ou définitives, sous peine d’astreinte et au besoin avec l’aide d’un tiers qu’il désigne.
S’agissant du recours collectif qui tend à la réparation d’un préjudice subi, le liquidateur remet un rapport final au tribunal une fois que les consommateurs concernés ont été indemnisés par le professionnel.
S’agissant du recours collectif qui tend uniquement à la cessation ou l’interdiction d’un manquement, tout manquement aux injonctions ou interdictions portées par le jugement prononcé et coulé en force de chose jugée est puni d’une amende de 251 euros à 50 000 euros. Lorsque les faits sur lesquels porte la décision judiciaire coulée en force de chose jugée sont susceptibles d’être qualifiés de délit pénal, l’amende est de 251 euros à 120 000 euros.
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Les développements qui précèdent résument les principaux mécanismes du recours collectif introduit dans le Code de la consommation et ne sauraient constituer un résumé exhaustif de l’intégralité des modifications apportées par la loi du 20 novembre 2025 au Code de la consommation.
Cette évolution législative, malgré le retard pris pour transposer la Directive 2020/1828 constitue une avancée significative dans la modernisation de la protection des consommateurs au Luxembourg et permet aux procédures nationales d’être alignées sur les normes européennes en matière de recours collectifs.
Lors du premier vote constitutionnel du projet de loi le 30 octobre dernier, la Chambre des députés a souligné que l’expérience des autres États membres a montré que la mise en œuvre pratique du recours collectif soulève des questions importantes relatives à l’accès effectif à la justice, à la complexité de la procédure et a invité le Gouvernement à procéder, dans un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, à une évaluation complète de la mise en œuvre du recours collectif au Luxembourg afin d’en mesurer l’efficacité et d’identifier d’éventuelles adaptations législatives.
The Law of 20 November 2025, notably amending the Consumer Code (link to the law: Legilux public), transposes the Directive (EU) 2020/1828 of the European Parliament and of the Council of 25 November 2020 on representative actions for the protection of the collective interests of consumers into Luxembourg law, repealing Directive 2009/22/EC. It entered into force on 25 November 2025 and applies retroactively to collective redress proceedings (class actions) initiated on or after 25 June 2023, being the date on which Directive 2020/1828 became applicable.
Class actions are now set out in the new Book 5 of the Consumer Code at Articles L. 511-1 et seq. They may be initiated before the courts where the individual interests of several consumers, who are in a similar or identical situation, have been affected and have suffered loss caused by the same or by several traders:
A class action may be brought to stop or prohibit such breaches, to establish the liability of the trader that caused the damage to obtain compensation for the loss suffered, or to pursue both objectives.
A class action may be initiated solely by qualified entities as defined in Article L. 511-4 of the Consumer Code (such as, for example, the Commission de surveillance du secteur financier or the Directorate of Health), to the exclusion of natural persons. It must be brought before the District Court of and at Luxembourg sitting in commercial matters.
On pain of ity, the writ of summons must expressly state: (i) the individual cases put forward by the claimant (the qualified entity) in support of its action; (ii) a description of the consumers covered by the class action; and (iii) the measures sought. In addition, the qualified entity must also disclose its sources of funding in a separate document to demonstrate that no conflicts of interest exist.
The court assesses the admissibility of the action in light of the criteria set out in Article L. 521-1 of the Consumer Code, namely: (i) the grounds relied upon constitute a potential or actual breach by the trader of its statutory obligations, established by a final decision; (ii) the action is brought by a claimant with standing; (iii) multiple consumers are affected; and (iv) the claimant is free from any conflict of interest.
A judgment ruling on admissibility or inadmissibility sets out the publicity measures necessary to inform consumers. A final decision on admissibility or inadmissibility is published in full on the website of the ministry responsible for consumer protection.
The Law of 20 November 2025 provides that the general principles of civil and commercial mediation apply where the parties decide to have recourse to mediation. The new law specifies the mandatory, comprehensive content of the mediation agreement, which must be approved by the court.
If the parties do not reach a mediation agreement within the time limits and under the conditions set by the court, or if they decide not to use the mediation process, the court resumes its examination of the class action. In actions seeking compensation for loss, the court assesses the trader’s liability based on individual circumstances. It identifies the group of consumers in respect of whom the trader’s liability is triggered, the categories of compensable loss, and the applicable opt-in or opt-out system.
The court appoints a liquidator responsible for carrying out all measures necessary for the proper implementation of the judgment on liability or of the court-approved mediation agreement, as the case may be.
In class actions seeking only to stop or prevent a breach, the court, if it finds that a breach has occurred, issues a judgment prohibiting the trader from committing the breach, or ordering it to cease or to procure the cessation of the breach. It will order the trader to take all necessary measures, within a specified timeframe, to end or prevent the breach, whether provisionally or definitively, subject to a penalty payment, and, if needed, with the assistance of a court-appointed third party.
Where the class action seeks both compensation for loss and cessation or prevention of a breach, the court, upon finding a breach, first issues a separate judgment prohibiting the trader from committing or continuing the breach, and to take all necessary measures useful to end or prevent it, within a specified timeframe, whether provisionally or definitively, subject to a penalty payment, and, if needed, with the assistance of a court-appointed third party.
For class actions seeking compensation for loss, the liquidator submits a final report to the court once the affected consumers have been compensated by the trader.
For class actions seeking only the cessation or prohibition of a breach, any failure to comply with the injunctions or prohibitions contained in a final judgment is punishable by a fine ranging from EUR 251 to EUR 50,000. If the facts addressed in the final judgment constitute a criminal offence, the applicable fine increases to between EUR 251 to EUR 120,000.
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The above outlines the principal mechanisms of class actions introduced into the Consumer Code and does not constitute an exhaustive summary of all amendments made by the Law of 20 November 2025. Despite the delay in transposing Directive (EU) 2020/1828 of the European Parliament and of the Council of 25 November 2020 on representative actions for the protection of the collective interests of consumers, repealing Directive 2009/22/EC, this legislative reform constitutes a significant milestone in modernising consumer protection in Luxembourg and bringing national procedures into line with European standards on collective redress.
At the first constitutional vote on the bill on 30 October last, the Chamber of Deputies highlighted that experience in other Member States shows that implementing class actions poses substantial challenges concerning effective access to justice and procedural complexity. It therefore invited the Government to carry out, within five years of the Law’s entry into force, a comprehensive assessment of the implementation of class actions in Luxembourg in order to assess their effectiveness and identify any legislative adjustments.
The contractual mortgage remains the cornerstone security for real estate financing in Luxembourg. It enables a borrower to obtain a loan by using an existing property as collateral, without being dispossessed of ownership or enjoyment of the asset.
In return, the lender benefits from two decisive rights in the event of default:
A contractual mortgage may only be granted over immovable property existing at the time of its creation. This includes land and buildings, as well as usufruct or bare ownership interests and, for their duration, real rights such as emphyteusis or rights of superficies. The mortgage also extends to fixtures deemed immovable and to any subsequent improvements made to the encumbered property.
Conversely, future property cannot be mortgaged, nor can strictly personal rights such as rights of use or habitation.
By nature, a mortgage is indivisible: it encumbers the property as a whole and continues to affect each part thereof, even following subdivision or partial transfer.
As it directly affects property rights, a contractual mortgage is subject to strict formal requirements. It must:
Where the secured claim is conditional or variable, an express valuation must cap the amount registered. The deed must also describe the secured claim and, where applicable, its cause, thereby enhancing legal certainty for both the mortgagor and third parties, in line with the principle of specialisation.
A mortgage is fully enforceable against third parties only once it has been registered with the competent Mortgage Registry, usually by the notary who executed the deed.
The registration file includes:
The date of registration determines priority: where mortgages cover the same property, ranking follows the chronological order of registrations. As long as the debtor remains the owner, registration remains possible, subject to specific events such as bankruptcy, which freezes the ability to register.
A mortgage registration remains effective for ten years from the date of registration.
Before expiry, it must be renewed in order to preserve its ranking. Failing this, the registration lapses, and any subsequent registration will rank only as from its own date. In practice, mortgage deeds usually provide for systematic renewal until the secured debt has been fully repaid.
Discharge generally occurs by way of an authentic deed of release following repayment. In the absence of the creditor’s consent, a judicial discharge may be ordered in cases provided for by law, notably where the secured obligation has been fully extinguished.
A mortgage is also extinguished by extinction of the principal obligation, waiver by the creditor, statutory purging by a third-party acquirer or by limitation.
If the secured obligations are not fulfilled, the creditor may exercise the mortgage enforcement action to have the property sold and to be paid by preference.
Two routes are available:
In both cases, the sale proceeds are distributed among creditors according to their respective rankings.
The contractual mortgage is a secure and well-regulated instrument underpinning real estate financing. Careful drafting, a well-planned registration strategy and diligent monitoring of renewals are essential to avoid unpleasant surprises.
Remember to check the renewal date of your mortgage to avoid losing priority.
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L’hypothèque conventionnelle reste la garantie de référence des financements immobiliers au Luxembourg. Elle permet d’obtenir un prêt en utilisant un bien existant comme garantie, sans être dépossédé de sa propriété ni de sa jouissance.
En contrepartie, le prêteur obtient deux leviers décisifs en cas de défaut :
Une hypothèque conventionnelle ne porte que sur des immeubles présents au jour de sa constitution. Sont visés les terrains et bâtiments, mais aussi l’usufruit ou la nue‑propriété, ainsi que, pendant leur durée, des droits réels comme l’emphytéose ou le droit de superficie. Elle s’étend aussi aux accessoires réputés immeubles et aux améliorations ultérieures apportées au bien grevé.
À l’inverse, les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués, pas plus que des droits strictement personnels tels que l’usage ou l’habitation.
L’hypothèque est par nature indivisible : elle grève le bien en entier et subsiste sur chaque portion, y compris après division ou cession partielle.
Parce qu’elle touche au droit de propriété, l’hypothèque conventionnelle est formaliste. Elle doit :
Lorsque la créance est conditionnelle ou que sa valeur est variable, une estimation expresse plafonne l’inscription. L’acte doit encore inclure une description de la créance et, le cas échéant, de sa cause, renforçant la sécurité du constituant et des tiers dans l’esprit du principe de spécialité.
L’hypothèque ne produit pleinement ses effets vis‑à‑vis des tiers qu’à la condition d’être inscrite auprès du bureau des hypothèques compétent, généralement par le notaire qui a instrumenté l’acte.
Le dossier comprend :
La date de l’inscription détermine le rang : à assiette identique, la priorité de paiement suit la chronologie des inscriptions. Tant que le débiteur reste propriétaire, l’inscription demeure possible, sous réserve d’événements particuliers comme une faillite, qui fige les possibilités d’inscrire.
Une inscription conserve l’hypothèque pendant dix ans à compter de sa date.
Avant l’échéance, elle doit être renouvelée pour préserver le rang. À défaut, l’inscription se périme, et une nouvelle formalité ne reprendra rang qu’à sa propre date. En pratique, les actes prévoient un renouvellement systématique jusqu’au remboursement intégral.
La radiation intervient en principe par mainlevée authentique après paiement. À défaut d’accord du créancier, une radiation judiciaire peut être ordonnée dans les cas prévus par la loi, notamment lorsque la créance est intégralement éteinte.
L’hypothèque s’éteint également par l’extinction de l’obligation principale, par renonciation du créancier, par purge par un tiers détenteur ou par prescription.
Si les obligations garanties ne sont pas respectées, le créancier exerce l’action hypothécaire pour faire vendre le bien et se faire payer par préférence.
Deux voies coexistent :
Dans les deux cas, le prix de la vente est ensuite réparti entre créanciers selon leur rang.
L’hypothèque conventionnelle est un outil sûr et encadré, au service des financements immobiliers. Une rédaction rigoureuse, une stratégie d’inscription maîtrisée et un suivi attentif des renouvellements doivent permettre d’éviter toute surprise.
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